POLITíCA DE DESARROLLO

Título de la Política: Conservación y Expansión de Viviendas Asequibles
Fecha de Vigencia: 13 de mayo de 2011

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I. Declaración de Propósitos

Principios Guía
SAHA reconoce la significativa necesidad no suplida de viviendas de calidad asequibles para individuos y familias de bajos ingresos de San Antonio. Creemos que la vivienda puede ser un catalizador para el desarrollo económico y vitalidad de la comunidad.  Como resultado: 

  • Trabajaremos activamente para conservar y expandir la vivienda de calidad asequible para suplir está necesidad
  • Proseguiremos con la renovación, adquisición, construcciones nuevas, o proyectos de reposicionamiento de activos que se aplicarán a las necesidades no suplidas de la comunidad
  • Haremos todo lo se pueda para ayudar a los residentes a progresar socioeconómicamente para que sus familias puedan hacer la transición de mantenimiento del gobierno a finalmente mantenerse a sí mismos
  • Ayudaremos a catalizar el desarrollo económico a través de la creación de comunidades financiera, social y ecológicamente inclusivas que son saludables y sostenibles
  • Planearemos y colaboremos transparentemente con los residentes y otros grupos interesados claves públicos, privados, y sin fines de lucro a nivel local, estatal y federal

Resultados Seleccionados
Los resultados cualitativos y cuantitativos específicos que SAHA seleccionará y medirá según trabajamos para cubrir  las necesidades no suplidas de viviendas de calidad asequibles para los individuos y familias de San Antonio son:

  • Incrementar las viviendas asequibles, de alta calidad, y sostenibles en San Antonio
  • Mejorar la calidad y longevidad de las viviendas existentes
  • Lograr una distribución de comunidades de ingresos mixtos por todo San Antonio
  • Hacer un impacto positivo socioeconómico significativo en nuestros residentes y nuestras comunidades

Estrategias Claves de Conservación y Expansión de Viviendas Asequibles
SAHA proseguirá con 4 estrategias claves – Conservar, Renovar, Expandir, e Iniciativas Basadas en el Lugar (P.R.E.P.) – para conseguir los resultados de la política descrita más arriba.  Estas 4 estrategias incluirán las siguientes subestrategias:

  • Conservar Viviendas en Existencia
  • Alcanzar los estándares de calidad de vivienda y propiedad (REAC, TDHCA, HQS)
  • Dar prioridad a la modernización global o a proyectos de renovación importantes
  • Liquidar activos para conservar o mejorar las viviendas asequibles

                Modernizar las Comunidades

  • Reurbanizar la vivienda pública convirtiéndola en comunidades de ingresos mixtos con abundantes servicios
  • Desarrollar planes de modernización de comunidades con grupos interesados

                Expandir las Viviendas Asequibles

  • Expandir la suplencia de unidades de viviendas asequibles
  • Adquirir proyectos de vivienda o terrenos para viviendas asequibles/ingresos mixtos

                Iniciativas Basadas en el Lugar

  • Llevar a cabo un desarrollo socioeconómico del residente y actividades de desarrollo económico
  • Proveer casas de apoyo para personas especiales

II. Definiciones:

Iniciativas Basadas en el Lugar – Las políticas basadas en el lugar apalancan las inversiones al concentrar los recursos en los lugares seleccionados, extrayendo de un efecto combinado con una acción bien coordinada. Las políticas basadas en el lugar que son efectivas pueden influenciar como se desarrollan las áreas rurales y metropolitanas, y cual bien funcionan como lugares para vivir, trabajar, operar un negocio, conservar el patrimonio cultural, y más

  • REAC – Centro de Tasación de Bienes Raíces
  • TDHCA – Departamento de vivienda y asuntos comunitarios de Texas
  • HQS – Las regulaciones del programa de Vales de Elección de Vivienda (HCV) de HUD establecen las normas básicas de calidad de vivienda (HQS) las cuales deben cumplir todas las unidades antes de que se pueda pagar la asistencia en nombre de la familia, y por lo menos anualmente durante el periodo de la asistencia de arrendamiento.  HQS define "las normas de vivienda" y establece  el criterio mínimo para la salud y seguridad de los participantes del programa.
  • BOC – Junta de Comisionados de SAHA
  • DNR – Equipo de Desarrollo y Renovación de Vecindarios de SAHA
  • Sección 3 – Una forma por la cual HUD fomenta el desarrollo económico local, la mejora económica de vecindarios, y la autosuficiencia individual.  La Sección 3 es la base legal para proveer trabajos y otorgar contratos a negocios del área que reciben ciertos tipos de asistencia financiera de HUD. 

Bajo la Sección 3 de la Ley de HUD de 1968, en cualquier sitio que se emplee asistencia financiera de HUD para desarrollar viviendas o comunidades, al mayor alcance posible, las oportunidades económicas serán otorgadas a residentes y negocios de Sección 3 del área.

III. Política de Conservación y Expansión de Viviendas Asequibles

Todas las actividades de conservación y expansión de viviendas asequibles de SAHA deben ser consistente con los principios guía, resultados seleccionados, y estrategias articuladas en la sección de ‘Declaración de Propósitos de este documento de la política.  Además, tales actividades deben cumplir con las políticas claves descritas más abajo según el tema: 

Necesidad de Proyecto
SAHA reconoce la significativa necesidad no suplida de viviendas de calidad asequibles para individuos y familias de bajos ingresos de San Antonio. SAHA está principalmente enfocada en cubrir esta necesidad no suplida que no está siendo adecuadamente tratada por el mercado privado y donde por lo tanto se necesita un subsidio del gobierno.

  • SAHA dirigirá (edificando o adquiriendo) o apoyará proyectos (para la creación de capital) que satisfacen una necesidad de viviendas asequibles en la comunidad
  • La necesidad de la comunidad debe ser determinada y documentada basándose en un análisis objetivo del mercado el cual incluye información de las listas de espera de SAHA 

Selección de la Ubicación del Proyecto
Al reconocer que la ubicación de un proyecto de conservación o expansión de viviendas asequibles puede ser un elemento importante del éxito a largo plazo del proyecto y de las oportunidades socioeconómicas y los retos para los residentes, SAHA:

  • Buscará oportunidades de adquisición y/o asociaciones sinérgicas con otras iniciativas de la comunidad
  • Se enfocará en la accesibilidad a la educación, entrenamiento laboral, oportunidades de empleo, y servicios del lugar (por ejemplo, recreación, salud, negocios minoristas, espiritual) de un proyecto
  • Proseguirá con proyectos de desarrollo enlazados con transportes y oportunidades de empleo

Urbanización y Reurbanización de Viviendas
SAHA está dedicada a reurbanizar proyectos de vivienda existentes tanto como a desarrollar nuevos proyectos consistentes con lo siguiente:

  • Desarrollaremos comunidades de ingresos mixtos que son saludables y que fomentan la integración socioeconómica
  • Por lo menos el 20 por cien de las unidades serán asequibles para miembros de la comunidad cuyas ganancias están por debajo del 30% de la mediana de ingresos del área
  • SAHA reemplazará todas las unidades de vivienda públicas que quite con una unidad o vale de elección de vivienda asequible de un nivel equivalente.  Las unidades de reemplazo pueden estar ubicadas en otros lugares.
  • Nos enfocaremos principalmente en crear unidades familiares y viviendas de apoyo para las personas con necesidades especiales.

Diseño, Estándares, y Cumplimiento de Edificios
SAHA es una administradora de propiedades, dueña, y/o constructora con una misión de largo plazo enfocada en la comunidad.  Al comprender que los reglamentos de construcción, y los estándares de constructores o subcontratista de construcción pueden carecer o ser inadecuados dada esta perspectiva de administración y mantenimiento de largo plazo:

  • SAHA desarrollará su propia construcción y materiales estándares para logra una administración y mantenimiento de largo plazo de un costo eficiente en nuestras comunidades
  • Todos los proyectos de urbanización y reurbanización deben construirse de acuerdo a los estándares de construcción y materiales de SAHA y construir “Build San Antonio Green” nivel 2” 
  • El diseño de la urbanización debe incorporar conceptos sostenibles y prácticos
  • Todas las urbanizaciones adoptaron una política antitabaco

Invertir para conservar y extender la longevidad de las propiedades
Dada la gran diferencia que existe entre las necesidades de la comunidad y la suplencia actual de viviendas asequibles, SAHA se enfocará en invertir prudentemente para conservar y extender la longevidad de sus propiedades.  Como resultado,

  • Las mejoras de las propiedades deben asegurar la calidad de vivienda, los estándares de habitabilidad, y mejorar su comerciabilidad
  • SAHA será proactiva en planificación en implementación de renovaciones globales (ejemplo, construcción total vs una estrategia de sistema por sistema)

Consideraciones de Financiación y Planificación de Largo Plazo
SAHA será proactiva en desarrollar e implementar un plan realista de financiación a largo plazo para cada proyecto para que así se pueda maximizar la existencia de viviendas asequibles de San Antonio.

  • Todos los proyectos y facturas proforma de desarrollo, reurbanización, refinanciación, adquisición, y liquidación, deben incluir un análisis y/o plan de mantenimiento, reemplazamiento, cumplimiento, y financiamiento
  • Todos los proyectos deben incluir una proyección razonable de financiación a largo plazo que incluya el periodo de construcción, periodo de arrendamiento, y periodo de post-cumplimiento.  El alquiler y arrendamiento/supuestas vacantes debe incorporar un análisis de proyectos rivales actuales y planeados para el vecindario. 
  • SAHA desarrollará su propio criterio de directrices y administración estándar y acuerdos de operación 
  • Todos los proyectos deben cumplir con el criterio general de las directrices de SAHA y acuerdos de estándares

                SAHA valorará la contribución económica de exención de impuestos y negociará una economía de  proyecto proporcional al valor de esta contribución

                Los activos que no funcionan efectivamente o los terrenos que no tienen potencial para un desarrollo significativo serán considerados para su liquidación

                Las ingresos públicos generados por estas actividad serán reinvertidos en la conservación y expansión de viviendas asequibles

Estrategia integrada al desarrollo socioeconómico
Para apoyar el desarrollo socioeconómico del residente y la comunidad:

  • Nos enfocaremos en desarrollar propiedades donde los servicios claves son accesibles, por ejemplo, escuelas, bancos, supermercados, empleadores, y transportes públicos
  • Maximizaremos las oportunidades de empleo de residentes de Sección 3, a corto y largo plazo
  • Incrementaremos las actividades empresariales de negocios pequeños,  de propietarios de grupos minoritarios, locales , de propietarios que son mujeres
  • Usaremos la designación ‘Moving to Work’ de SAHA para expandir las opciones de vivienda y crear oportunidades económicas para que los residentes logren la autosuficiencia económica
  • Nos asociaremos tanto con los residentes como con organizaciones pública, sin fines de lucro, y con fines de lucro para proveer recursos educativos, entrenamiento laboral, y servicios de apoyo para ayudar a las familias a ser económicamente estables
  • Trabajaremos conjuntamente con organizaciones de desarrollo económico para crear oportunidades de desarrollo económico emergentes al crear comunidades de uso mixto e ingresos mixtos  

Planificación con Residentes y Grupos Interesados de la Comunidad
Se debe ofrecer a los residentes y a los miembros de la comunidad la oportunidad de participar significativamente antes de diseñar cualquiera de los proyectos planeados, e incorporar sus ideas.

IV. Implementación y Monitorización

Se seguirá esta política para cada iniciativa o transacción elegible de conservación y expansión de vivienda asequible emprendida por SAHA.

El cumplimiento de la política es la responsabilidad principal del equipo de DNR, pero es también la responsabilidad de los siguientes equipos de SAHA: Sección 8, administración de propiedades, finanzas, y Desarrollo de la Comunidad.  Una excepción a la política debe ser solicitada por el personal y ser concedida por BOC en todos los casos pertinentes.

Finalmente, el personal desarrollará un plan de trabajo de implementación de la política y una directriz detallada para implementar esta política. El personal evaluará y actualizará con regularidad el plan de trabajo y las directrices mencionadas más arriba.